Apa yang anda kena tahu mengenai Hakmilik Hartanah?

Hakmilik hartanah ialah dokumen yang membuktikan tuan punya atau pihak yang berkepentingan terhadap hartanah serta mengandungi butiran mengenai Hartanah iaitu cukai tahunan tanah, kategori & jenis pegangan tanah, syarat nyata tanah, sekatan yang dikenakan keatas tanah, sebarang urusan atas tanah seperti pindahmilik, turunmilik, gadaian (charge), pajakan, isemen, kaveat, pengambilan tanah secara paksa (land acquisition) dll.

Satu hakmilik Hartanah dikenal pasti melalui no. hakmilik, no. lot, mukim dan daerah. Apabila suatu hakmilik dikeluarkan, hakmilik sementara disediakan terlebih dahulu bagi membolehkan urusan yang berkaitan dibuat seperti yang dinyatakan di dalam seksyen 92 Kanun Tanah Negara (KTN) kecuali pecah sempadan, pecah bahagi atau satukan tanah sebelum hakmilik tetap dikeluarkan setelah tanah diukur sempurna dan sempadan ditetapkan.

Hakmilik sementara dan hakmilik tetap ini terdiri daripada hakmilik pejabat pendaftar (registry title) yang didaftarkan oleh Pendaftar Hakmilik di ibu negeri setiap negeri dan hakmilik pejabat tanah (land title) yang didaftarkan oleh Pentadbir Tanah di satu-satu daerah.

No. hakmilik sementara dikenali HS (D) - untuk hakmilik pejabat pendaftar dan HS (M) - untuk hakmilik pejabat tanah. Apabila hakmilik tetap dikeluarkan, Geran Negeri (freehold land) & Pajakan Negeri (leasehold land)- untuk hakmilik pejabat pendaftar dan Geran Mukim (freehold land) & Pajakan Mukim (leasehold land)- untuk hakmilik pejabat tanah.

Dokumen hakmilik disediakan untuk dipegang oleh tuan punya tanah (dokumen hakmilik keluaran) yang merupakan salinan kepada dokumen hakmilik daftar yang disimpan oleh pejabat tanah/pendaftar. Kedua-duanya mengandungi pelan tanah yang disahkan oleh Pejabat Ukur Negeri.

Mengapa anda kena tahu perihal hakmilik ini kerana situasi berikut:
1. Hakmilik sama ada tetap atau sementara boleh bersambung seperti yang dinyatakan dibawah seksyen 166 KTN; dan
2. Apabila daerah baru diwujudkan, maka hakmilik yang sedia ada akan dipinda.

Oleh yang demikian, seelok-eloknya anda membuat carian di pejabat tanah/pendaftar jika hakmilik anda masih sementara atau sebelum anda membuat sebarang urusan hartanah bagi memastikan status terkini dan butiran terperinci mengenai Hartanah. Lebih-lebih lagi jika hartanah tersebut adalah sebahagian daripada harta pusaka si mati. Ini adalah kerana ia akan memudahkan anda untuk membuat urusan pentadbiran harta jika Hartanah itu masih dalam gadaian, kaveat, pengambilan tanah secara paksa supaya anda/peguam tahu hala tuju dan prosedur lanjut untuk tindakan dengan kadar yang segera bagi kepentingan waris-waris.

Kategori & Jenis Pegangan Hartanah

Hartanah di Malaysia dikategorikan mengikut penggunaan jenis tanah iaitu tanah pertanian, bangunan dan industri. Jenis pegangan tanah ini pula dibahagikan kepada tanah pegangan bebas (freehold land), tanah pajakan (leasehold land) selama 99 tahun dan tanah Rizab Melayu (malay reservation land). Apabila tanah diendorskan sebagai tanah pajakan atau tanah Rizab Melayu, maka sekatan kepentingan atas tanah menjadi tanggungjawab penjual iaitu untuk memohon surat kebenaran pindahmilik (consent to transfer) daripada Kerajaan Negeri ke atas nama pembeli. Proses permohonan tersebut mengambil masa kira-kira 2 - 3 bulan atau 6 bulan bergantung kepada jenis permohonan bagi mendapatkan surat kelulusan pindahmilik.

Melalui kategori penggunaan tanah bangunan, anda boleh memilih untuk membeli rumah landed property seperti banglo, rumah teres, rumah semi-D atau bangunan bertingkat seperti pangsapuri, kondominium, townhouse bergantung kepada kemampuan kewangan anda dan jumlah pinjaman yang anda layak daripada pihak bank. Jika bangunan bertingkat menjadi pilihan anda, maka anda perlu mengambil kira perkhidmatan yang ditawarkan seperti kolam renang, rumah rekreasi, lif dan kadar bayaran yang dikenakan untuk perkhidmatan ini. Bayaran ini nanti akan menjadi sebahagian daripada kos tanggungan apabila anda menduduki unit bangunan bertingkat.

Untuk mengetahui kategori dan jenis pegangan tanah, anda boleh melihat butiran hartanah daripada surat perjanjian yang terdahulu oleh penjual atau salinan geran hartanah. Oleh itu, sebelum membuat apa-apa bayaran deposit, anda disarankan mendapatkan salah satu dokumen ini untuk memastikan penjual tersebut adalah pemilik hartanah yang berkenaan. Apabila anda telah mendapat butiran hartanah pula, anda digalakkan membuat carian tanah di pejabat tanah untuk mendapatkan status terkini mengenai hartanah yang akan dibeli. Ini adalah penting kerana anda atau peguam anda akan tahu jika ada apa-apa masalah yang boleh timbul mengenai pemilikan hartanah. Kos carian tanah adalah diantara RM30 - RM50 mengikut kadar yang ditetapkan oleh pejabat tanah daerah atau negeri.

Hakmilk Hartanah & Harta Pusaka

Apabila anda membeli sebidang tanah atau sebuah rumah, ia menjadi milik anda dengan berdaftarnya nama anda di dalam geran (suratan hakmilik) oleh pejabat tanah yang berkaitan. Jika hartanah yang masih belum mempunyai geran individu, lazimnya pemilik berdaftar ialah pemaju atau pihak yang berkenaan dan ia dikenali sebagai hakmilik induk (master title). Anda hanyalah sebagai pemilik berkepentingan melalui surat ikatan hakmilik (deed of assignment) yang ditandatangani oleh anda dan pemilik berdaftar sehingga geran individu dikeluarkan oleh pejabat tanah serta urusan pindahmilik didaftarkan oleh pejabat tanah.

Oleh itu, segala dokumen yang berkaitan dengan milikan anda terhadap hartanah tersebut hendaklah disimpan dengan elok kerana apabila anda mati, hartanah ini akan menjadi harta pusaka yang boleh diwarisi oleh waris-waris anda menurut peruntukan undang-undang.

Kesimpulannya, hartanah anda bukanlah milikan anda yang kekal abadi kerana apabila jasad sudah tiada, hartanah ini akan menjadi milikan saudara terdekat anda. Maka, anda perlu tahu prosedur undang-undang mengenai hakmilik dan pusaka agar ia tidak menjadi persoalan yang boleh meninggalkan perdebatan dan permusuhan antara saudara akibat kejahilan anda mengenai hartanah dan pusaka.

Segala perkara-perkara yang berkaitan dengan hartanah dan pusaka akan dibincangkan disini untuk dimanfaatkan oleh anda.